在2006年深圳住房博览会上，房友软件公司负责人周冬文、金地置业总监陈曦应新浪房产频道之邀，和新浪华南二手房负责人张志一道，介绍了近期二手房市场的走势，以及地产公司的信息化建设，并热情回答了现场观众的提问。

张斌：各位亲爱的新浪网友大家上午好，这里是2006年秋交会，新浪二手房嘉宾聊天室，我是主持人张斌，我们今天有幸请来了金地置业总监陈曦、深圳房友软件技公司总经理周冬文、和新浪华南二手房负责人张志，我们热烈的掌声欢迎他们的到来，跟我们网友打一个招呼吧。张总，您对金地置业做一个介绍吧！

陈曦：金地置业是起步于99年，我们公司成立是99年，正式介入三级市场是2004年中期，我们目前的业务覆盖南山区、宝安区、福田区，目前营业的店铺有40家店，始终维持在微利的水平上。虽然时间不是太长，但是我们拓展的速度还是稳健和健康。

张斌：三级市场的竞争是来源于人才的竞争，那么金地置业是怎么打造团队呢？

陈曦：团队是提到最多的问题，我个人理解，这个行业实际上某种程度上还是团队的，我总结是两方面，一个是心中之剑，一个是手中之剑，心中之剑是精神文化方面的，在地产行业竞争的今天，企业文化还是至关重要，一个好的团队，如果价值取向不统一的话，还是很难做成一件事情，所以我们说共同的价值取向决定了团队的竞争力，如果个体强，你组合不到一起，操作起来还是有困难的。所以我们金地对这方面非常重视，我们金地之道是一种精髓了，有共同的理想和认同度。有了共同的理想，产生的效果就更大。再一个就是手中之剑，实际上这个行业最大的问题就是随着规模的逐步壮大，人员管理的问题，所以我们针对这方面的问题，金地置业在今年成立了叫做全面质量管理小组，我本人就任这个小组的组长，这个组直接对公司的最高领导负责。这个组的工作是什么呢？就是对整个企业当中人员的招聘、培养，到业务的操作、整合，包括后期广告推广，公司后期的服务，对整个环节的推动和监控，使公司整个环节的人员都受控。做到理想状态就是手心合一，就是所向披靡了。

张斌：说到所向披靡，我记得年初的时候有一步电视叫《亮剑》，你是如何看待金地置业员工军训这件事？

陈曦：实际上我们这个军训是企业文化的一部分，这个跟其他企业不一样，我们整个组织来源于不同，包括教官，我们公司有很多优秀的退伍军人，金地要想发展，我想军训是必过的一关。军队的作风、军营的洗礼，我们企业还是想借鉴一部分，在某种程度起到推动企业发展的作用。金地目前已经把这个军训制度化了，进入金地的人就要通过这个整个军训体系的培养，是我们自己的黄埔军校，也是金地置业的第一节课。

张斌：2006年前3个季度金地置业的整体运营业绩情况如何？

陈曦：我们开了前三个月的总结会，总体来说还是小幅盈利的。前面我提过了，总体上还是健康平稳的发展，目前是到40家店，后续还是稳步地发展。

张斌：2006年应该对房地产行业来说应该是一个多事之秋之年，2006年7.17日出国六条、5月29日出了九部委15条建议，6月20日深圳实施细则2006年7月6日建设部165号文件，半年之内猛药不断，面对一系列的调控组合拳，大家如何看待新政对深圳房地产市场的后市影响？

陈曦：实际上调整提不到，包括03年初，04年底就进入宏观调控，今年是一个宏观调控高峰期，我个人认为，国家还是为了保证国家整体健康的运行，对行业进行了调控，这个调控不可能没有影响，对地产行业还是短期起了一定的影响，这是大家有目共睹的。但是我们对这个行业有个共识，对这个行业的中长期还是看好的。我们做的更多的是我们内部，包括团队的组建，架构的成熟，从我们内部多练内功，迎接下一个春天的到来。有人形容现在是地产的冬天，冬天到了，夏天就不远了。

张志：我就想问一个，政策所有出台之后，宏观调控逐渐一步一步到位，我想对于真正的市场状况，针对于深圳市金地公司得到的所有数据，整个成交的状况是什么样？是上升还是下降？就是对整个市场的价格走势，您谈一下？

陈曦：从今年宏观调控开始，到6、7月份的时候受到一些影响，整个状况有一些下滑。到这个月，我们的业绩还是有大幅的上升。市场方面，宏观调控还是起到了一定的效果，对深圳房屋价格快速上涨起到了一定的作用，这是市场上可以反映到的。

张斌：周总对新政有什么看法？

周冬文：我是房友软件公司的，我们主要是给地产公司提供软件系统。这一段时间，新政对老百姓购房和中介有很大的影响，但是到了9月份好很多，7、8月是比较淡。我们七八月份看到很多小的中介公司在关门，9月份这对品牌公司来说是一个好时机，这个时候有些规模小、管理不规范的竞争对手关门，健康、管理到位的中介公司会存活下来，会继续发展，我想这个对整个三级市场的透明化、规范化的运作是有利的。

张斌：张总有什么看法？

张志：应该来说，我看到的跟金地一样，市场在逐渐回暖，而且也表明像二房的市场，出现了长期的箫条，导致价格走势很不稳定。咱们更多的来宾，这里做的是一个二手房的专场，你们对二手房有任何的疑问，金地的领导都在这里，都是专家，你们对交易当中、过户当中，其他的方面，房屋价格方面，你们都可以提问，我们都会回赠一些小礼品的。

张斌：在前不久，建设部支持举办的“着重创新90中小套型住宅设计竞赛“上金地（集团）总裁张华纲表示今后市场发展趋势的核心将是经济型住宅。那是不是可以理解如果我们在以后的置业投资中可以多考虑中小户型选择上？

张志：我觉得跟国家提出的政策是有关系的，中国是人多地少，可能是不太鼓励户型偏大，作为消费者来讲，不一定要多大面积，能够符合自己的需求我觉得就可以。

陈曦：土地是比较紧张的，我想国家的这个政策是对整个老百姓，这也是有很大的好处，大家都会回归理性。

张斌：28号哪天，深圳市推出这个规划，也是国内推出相关细则的部门。这里有几个数据，我读给大家听一听，2006年至2010年，深圳市将建设商品住房4930万平方米，政策性住房770万平方米，其中经济适用住房200万平方米，公共租赁住房（含廉租住房）570万平方米，与“十五”期间政策性住房比例不足1/10的状况相比，未来深圳的保障类住房供应将大大增加，占比提高到1/7左右。

陈曦：这些方面，我觉得还是可以的，从我们装修上、运营设施上、人员的着装上、人员的专业服务上，我觉得能够让广大消费者满意。

张志：我再给你翻译一下，人是经过军训和专业的培训才上岗的。店面是精美装修、统一的。

提问：你有没有决心把您的金地房地产开发得更大一些，让更多的深圳市民或者全国的市民能住到你们这里来？

陈曦：作为企业来讲，肯定有信心把企业做大做强，但是我们金地还是本着健康稳步的发展，保证企业稳步盈利的情况下来逐步壮大我们企业，不能盲目发展。

张斌：我们作为互联网行业怎么去做这个东西呢？除了平时聊一些，多和置业顾问在一起，对你了解房地产会有很大的帮助。我们接着我们刚才的话题，面对新政出来以后，金地下半年会不会有一些相关的调整呢？

陈曦：实际上对政策的理解，刚才前面已经提到过了，虽然在短期内对这个行业确实受到一定冲击，但是我们中长期仍然看好这个市场，作为金地置业，我们更会做好我们的工作，练好我们的内功，做好专业程度，另外一方面，我们也没有放弃发展的步伐，刚才提到，我们的发展一定是稳步健康的。

张志：各位到场的，这里是二手房的专场，大家有什么问题都可以来问。张斌已经下去收集一些问题了。

张斌：这个直播是现场直播，是全国同步直播的，我刚才收到一条信息，国六条出台深圳的价格会不会下降，我手上有4套房子，一套在城中雅苑，2套在万科四季花城一套自己住，我老婆怕房子亏了，天天叫我卖了房子，我都被她催的烦死了，我如果我现在要卖什么时间段最合适？

陈曦：首先说一下，四套房子是多了一点。关于价格的问题，我觉得国家出的政策，最大的目的是稳定房价，不希望出现房地产的大起大落，具体是升是涨，我个人也看不透，但是前提是看好，如果是投资的，我个人觉得短期内是需要出手的。

张志：我再深挖一下，从局外人来看，深圳这个地产价格一直在很快飙升。截止到2006年，现在也是最后一个季度了，现在置业是否还会有继续增长的趋势？

陈曦：我觉得增长趋势，我觉得是一个长期的，刚才反复强调过了，短期内会出现一些波动，这些波动是由政策引起的，没有真正反映出市场的东西，对于长期的走势我觉得还是看好的。不一定有多大的涨幅还是怎么样，至少我觉得不动产长期看还是不错的市场。

提问：我问一个问题，现在深圳的房价实在是太高了，想买一个小户型，要注意哪些问题呢？

陈曦：小户型、大户型，我个人观点是从实际需求出发，国家不鼓励盖大房子，土地人均耕地不足世界的四分之一，从这个要是住小房子，盖小房子。但是置业呢，不要盲目追求大，比如我的亲戚、我的朋友住100平米，我住50平米就觉得没有面子，更多的要从实际出发，量力而行就可以。

张斌：陈总一个问题，整合资源这块，各个公司有各个公司的优势，有很多不同。在这一块，周总你们系统金地在用。

周冬文：对，金地公司是房友软件的用户。

张斌：我给大家介绍一下，周冬文是房友软件公司的总经理。目前房地产市场60%都在使用他们的系统。周总能不能给我们讲一下信息系统的情况？

周冬文：我们房友公司现在全国都在发展，有七家分公司。深圳这边有两个品牌：一个是房友，一个是盛友家园，都是我们开发的。在华东的城市，我们平均占有率在70%以上，在全国中介行业里面平均下来是5、60%。我们跟中介行业接触很多，跟老百姓接触也很多，我觉得地产信息发展有三个特点：第一个是信息公共化。你有的信息，别人也有。中介公司信息的采集能力变成第二位的，信息的处理能力反而变成第一位的，我们的软件对管理支持这块做的比较到位的。第二个特点是信息个人化，中介公司业务员只能到店里面去查信息，以后很多人都在外面跑，将来业务员不管是何时、何地，甚至在家里面都可以查询到公司的信息。第三个是信息网络化，我们房友公司是提供的管理软件，目前跟互联网这块联系的也比较密切，我们跟新浪网的沟通也比较多，我相信跟新浪的这个合作会长期、持续地发展下去。

提问：我想问一下，珠海、惠州的房子现在适不适合投资？

周冬文：我全国跑的地方比较多，深圳周边的城市，特别是珠海、东莞、惠州这样的城市，我觉得是比较适合投资的，但是具体到了个案，要具体分析。特别是惠州，惠州现在的房价是比较低，惠州新开的中介公司是相当多的，它的增长率比深圳要高很多，它的中介店的数量在增长、交易量也在增长。珠海要看深港澳这个大桥和广州的轻轨，因为珠海的人口是很少的，不到100万人口。刚才说到深圳的房价会不会涨，我们软件在上海有很多用户，对这个行情是比较了解的，上海涨到两三万，还有四万、五万块钱一平方，但是去年突然下降，跌了3、40%吧。为什么会跌呢？因为上海跟深圳的情况不一样，你去上海的花园里面看，它的房子到了晚上很多不亮灯的，就是投资买了房子空在那里，深圳不一样，深圳的房子基本都是满的。深圳现在是一万多的房价，猛的往下跌的可能性不大。为什么深圳的房价这么刚性呢？我个人的经验，一是深圳的年轻人特别多，深圳大部分是年轻人，你看街上年纪大的是很少的，这些人都要买房子，我们公司三分之二的员工还没有买房子，除非他在别的城市发展，过了五年、十年都得买房子。另外，全国人均收入水平深圳是最高的。深圳什么时候房价能够平缓下来？按照国外的经验，深圳政府规划在09年的时候，轨道交通也就是轻轨和地铁基本开通，大部分人可以到关外去置业，这个时候房价可以平缓下来。现在由于交通问题，大部分人只能在关内置业，因此这个需求是很刚性的。深圳是和上海不太一样。

张斌：其实惠州、珠海，前段时间一直提到两小时生活交通圈的一个概念，前段时间我在那里出差，我觉得惠州可以选择一些房子投资也好、自住也好。我去的一个地方是靠近江边，房价是深圳的一半，住起来给人感觉非常舒适。首期款首付比例是两成到三成，近期会推出一款产品出来，按照深圳的贷款比例在惠州进行置业，这种比例出来我想对你首期款的压力会小很多。广州那边，我觉得价格会比较高一些。我对房价是比较看好的，肯定是不会亏。

提问：你好，我想请问专家一个问题，关于目前的商铺投资，目前的商铺投资这一块，不管是深圳市区内还是市区外，都有一点偏高，特别是收益率很低，但是大家还是盲目地购买商铺，这样偏热，专家的怎么看？目前收益率是多少才值得投资呢？目前是3、4%左右，是不是偏低了？

陈曦：商铺投资呢，如果像你说的，到3、4%确实是低了，我个人觉得回报率应该在8—10%就比较好。

张斌：我也买过商铺，在天虹商场，首先你买的商铺是属于哪些类型的，一个是产权式商铺，一个是投资类型商铺。商铺要看人气，人气越旺，你的回报率越高。对你投资就更加稳定。关于3%、8%、10%呢，国外是5%就比较高的了。金地有地铁商铺代理，其实你可以跟金地的相关工作人员取得联系，了解一下地铁招商这块的情况。因为那边有金地的展区，也有商业地产的工作人员在那边。

提问：你好，我想问一下金地置业的负责人，关于你们发展的时候，在发展的过程中有出现过困难的时间？在产业里面进行运作的时候，有没有出现一个困难期，在这个困难期会考虑考虑到企业转型或者转到另外的一个模式？

陈曦：说到转型，因为金地置业是从99年正式成立的，之前一直是金地集团的一个营销部。其实也不叫转型，04年才介入中介市场，之前一直是房屋代理、策划为主。目前金地公司是两手，一手是三级市场，再一手是商铺房的销售策划、代理包装。这是出现了一个新的增长点。目前我们正在探索一种新的运营模式，就是二、三级市场的联动，把二、三级市场充分融合在一起，这样不仅加大了销售速度，而且也使品牌更具延伸性，使消费者更具有接受程度。目前这个模式我们正在探索，也取得了一些效果，我们代理的一个产品，应该说很快就可以联动，应该说某种程度上，把三级市场的营业网点变成了三、四十个售楼处，可以在售楼出下载相关的资料，我想二、三级市场的联动，我想我们是比较领先的。

提问：请问您觉得哪种二手房对消费者最值得信赖？

张斌：你这个问题提的很好，我真的不知道怎么回答你。其实哪种类型的房子值得投资呢？作为我来说，我自己也买过房子，买过三、四套，如果自己手上钱多的话，买个配套比较好的，适合居住的，我切身感受，根据自己的年纪判断，比如我，二、三十岁，我就可以买个小户型，然后再适当投资，如果结了婚，可以买一配套好的、社区好的，绿化好的，适合居住的房子。如果是打工的，前一段时间一个打工者问我，我就觉得可以买一些二手房这样子。10万以内，这样买房子压力也比较小。

提问：近来在报纸上面看到，很多房地产公司把一套房子卖给很多个人，你对这个有什么看法呢？

陈曦：你提的这种现象是个别不正规的企业的操作，目前上大部分企业是能够做到守法诚信的。这种企业给我们行业抹了很大的黑，是我们痛斥的事情。

张斌：因为时间的关系，我们第一场直播到此结束，下午三点钟还有和世华地产的对话，同时也有新浪的礼品派送，也有世华地产的礼品派送。感谢大家，谢谢。