跟经纪看房时应留意的问题

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跟经纪看房时应留意的问题
文摘来源:焦点博客阅读:10553次 [08-12-29]

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经纪带客户看房，很有点像旧时代媒婆带人去相亲，一见钟情的机会不大。因为客户在看房前，总是把一些美好的愿望加入想象之中，结果常常发现理想与现实相差甚远，不是对房子不满意，就是满意的房子又超标，结果就是乘兴而来，扫兴而归。其实即使一见钟情，也大多是被房子漂亮的外表和现有的室内陈设所吸引，但除此之外，还对这幢房子有多少的了解呢？

就象相亲一样，除了本人的外貌外，媒婆还会将对方的工作、家庭背景等相关内容一一道来。买房也一样，每一位买家都有自己的一套审美观点和个人好恶，对这些经纪们大多会给与尊重，但毕竟绝大多数买家不是房屋专家，怎么能了解到有关房子的相关信息，所以对于客户有关房屋知识的帮助和补充，正是一个地产经纪所能提供的最有效服务。

房屋是什么？房屋是人类居住的机器。既然是机器，她就像其他任何工业产品一样，有使用寿命。二手房如二手车一样，有的需要大修，有的需要更换零件。所以老牛个人的观点认为，房龄是首先要注意的一个重要参数，正所谓“房龄是纲，纲举目张”。每一时代的房子都有它的特点，它的设计风格，以及当时留下的缺陷，例如五、六十年代建造的房屋，基础部分以砌体结构为多，而近些年的房屋大多采用钢筋混凝土墙基，它们可能出现的问题是不同的。向客户介绍这些相关的知识，就能使他们少走弯路。

老牛有一个客户，以前在北约克找3000呎左右的房子，花了大半年时间也没相中满意的，跟我在北约克只看了两套房子后，即听从我的建议，放弃北约克，而转向他处，并很快找到了自己满意的住宅。原来通过与她的交谈，我发现她偏好室内最好有一块共享空间，“共享空间”的概念不过是近三十年才产生的，应用在住宅上更是近些年才有的事，在北约克找这种房子，无地放矢，，如大海捞针，不浪费时间才怪。

房龄怎样确定？其实并不太难。首先可从地理位置加以判断。多伦多的城市发展是由里向外扩张的，每个社区都有不同的时代标志，如ST Clair以南多是在1920年以前发展的。401两端则是1960—1970年代建造的。再有，房前的树木是判断房龄最好的注脚。另外，通过MLS查看房子的历史记录也不难。

一般说来，十年以内的房子，需要专门检查的东西不多，主要应注意屋顶是否漏水以及地下时是否有漏水、渗水。而现在市面上多数的二手房，其房龄在20～50年以上，需要注意的问题相应很多，包括以下几个部分:

1) 是否漏水。因为房屋漏水是极难处理的棘手问题，常出现在屋顶与地下室部分，应观察屋顶防水材料（Shingles）是否有老化现象。一般而言，防水材料的寿命是二十年左右（对柔性材料）。留意地下室是否有任何水迹、水锈及霉变。（关于漏水问题，将另文详述）

2) 检查锅炉的新旧状况。一般而言，锅炉的寿命与保养有关，在30～40年之间，但有的旧锅炉，热效率已经很低，即使能用，也未必划算。查看锅炉上检修标签的日期，即能估计它们的使用年限。换一台新的锅炉一般需要＄3000左右。

3) 查看一下电表，看电表容量是否为100安培以上。一些老的保险丝式电表的容量只有60安培，将来做房屋保险时会有麻烦。

4) 查看一下房屋的门、窗状况。因为一些老式的门窗隔热保温效率系数会很低，造成买家潜在的损失，更换门窗是一笔不菲的开支。

5) 沿房子外围检查一下，看看房屋是否存在类似歪墙斜顶的现象，外墙是否有一些上、下贯通的较大裂缝。因为这些表明房屋也许存在潜在的结构问题。

有人建议，经纪带人看房时，首先应注意大麻屋，这一点我不能认同。因为认定大麻屋专业性要求太高，难度太大，不是地产经纪所能做的，除非大麻屋已经鉴记在案，但惹不起，躲得起，至少我们可以避开那些可疑的房产，把客户的风险降到最低限度。（关于大麻屋，将在下文讨论）

必须强调，带人看房，每个经纪都有自己的绝活，所谓“各村都有各村的高招”，而且看房时，社区、学校、交通等都很重要，房屋本身并非是唯一需要关注的，这点买家必须明白。

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