二手房买卖中常见几种法律问题

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二手房买卖中常见几种法律问题
文摘来源:中原地产阅读:14893次 [14-6-24]

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深圳现在二手房交易量增加，然而随着交易的增多问题也增多多，现就交易过程中可能碰到的问题做一个指引：

【1、期房买卖】
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根据《房地产管理办法》的相关规定，是严禁期房的买卖，同时深圳市政府也出台了相关的文件，要求严厉打击二手房交易市场上的期房买卖。虽然个人认为期房的买卖合同，是一个附条件的买卖合同，同时就实践操作过程中，法院的认定也是认定期房买卖有效。

【2、全权委托中介方买卖房屋】
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接触过当事人，在买卖房屋时全权委托中介负责办理，然而在全权委托后，发现自己常常无法控制到房屋的买卖过程。包括价款的收取支付，房屋的过户，赎房等等。然而当事人自己不知情，房屋的买卖进行到哪个过程了，更不清楚中介是否维护了其个人利益。全权委托中介，不利于卖方保障自己的权益的，因为中介房的目的是为完成这种交易以获得相应的佣金。并不会站在你的立场维护你的权益。
第一个建议从委托找买家或卖家时，就委托律师，由律师起草一个居间合同，而交由中介方签署，或者直接在中介提供的版本上进行修改，以达到维护权益的目的。
第二个建议就是不要全权委托中介方负责买卖房屋，自己全程参与，或委托律师参与。

【3、赎房】
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现在卖方的房子经常是办理了抵押的，办理了抵押以后房产证就在银行，要买卖该抵押了的房产，那就得到银行的同意，或赎出房产证。常见的做法是由买方赎出房产证，然后将该房产证交给买方，然后再接下来办理相关的手续。

买方不要帮卖方赎房产证，虽然房产证在买方的手里，但是卖方完全可以挂失，重新办一个房产证，然后再将该房屋卖掉。同时怕卖方有其他不良债务，而你帮卖方赎出房产证以后，该房屋被其他的债权人查封，然后最后使你的所交付的所有赎楼款无处讨还。更可怕的是，你帮卖方赎出房产证后，卖方找人制造假债务，而查封该房产，最后将该房产拍卖掉。

【4、资金监管】
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资金监管这种行为有利买方自己的权益得到保障的。因为买方可以自己全程控制资金的流向。至于这种资金监管可以委托给银行，也可以委托给律师事务所。

【5、阴阳合同】
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在深圳的二手房买卖过程中，阴阳合同已经成为一个无法回避的事实，然后在签了阴阳合同之后，一但卖方不再愿意履行了怎么办？最好是合同约定，按照阳合同的税由买方交，超出部份的个人所得税由卖方交，这样一般卖方都不会选择违约。同时一但起诉讼会怎么样？阴阳合同不会当然无效，现在比较常见的是其他条款有效，价格条款无效。所以买方不用担心太多的问题。

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