签署佣金确认书应注意的事项

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签署佣金确认书应注意的事项
文摘来源:中原地产阅读:15537次 [15-6-16]

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佣金是经纪人提供居间服务的价值体现，《佣金确认书》是保障经纪人能够取得佣金的重要的法律文书，所以签署一份完整无误的《佣金确认书》至关重要。为协助大家签署好该法律文书，笔者结合诉讼工作实务，与大家探讨一下签署《佣金确认书》时应注意的相关事项。

一、卖合同一方承担双方佣金的情况
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在价格洽谈中，客户通常会提出到手价或全包价的要求，即一方的税费（含中介费）均由另一方支付。此种情形下，经纪人在签署佣金确认书时通常会将双方佣金的总和作为佣金金额直接填入佣金确认书。

有些客户就会援引2003年10月1日起执行的上海市物价局和房地资源局联合发布的《关于规范上海市房屋中介经纪服务收费的通知》（沪价商（2003）036号）的规定，“居住房屋买卖中介经纪服务最高收费标准为房产交易中心登记成交价的1%”，以经纪人收取的佣金数额超出了法律规定为由拒绝支付其代为承担的佣金部分，而在诉讼中，中介方需要对该客户同意为另一方支付佣金和另一方应支付的佣金数额承担举证责任，对全额收取佣金造成风险。

在此种情形下，可以采取以下三种方式填写佣金确认书：1、填写佣金总额，并注明“买卖双方佣金均由本人自愿承担并支付”，由佣金支付人签字确认；2、在同一份佣金确认书中将双方佣金分开填写，并注明：“对方佣金由本人承担并支付。”，由佣金支付人签字确认；3、将买卖双方佣金分两份佣金确认书填写，均由该佣金支付人签字确认。

我司新版的《佣金确认书》已经兼顾了上述第一和第二种情形，但在实物操作时应注意：我司在其后签署的《居间合同》格式条款中有关于买卖双方各按成交价的1%支付佣金的约定，佣金支付人可主张该约定是对《佣金确认书》的变更。所以经纪人在签署《居间合同》时应将关于佣金支付的条款划去，或将《佣金确认书》的签署日期填写为晚于《居间合同》的签署日期，以防止两份法律文书相冲突。

二、对佣金确认书中支付日期的填写方法
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按照法律规定，中介方在促使买卖双方签署买卖合同后就可以收取佣金，虽然沪价商（2003）036号规定只能在房屋交接完成后，中介方才能收取佣金，但在合同法律关系中，依据在不违反法律强制性规定的情形下“约定优先于法定”的原则，经纪人可以在佣金确认书中约定“签订买卖合同当日支付”。但经常有客户提出要在交易过户后支付，经纪人也就相应的在佣金确认书中填写：“支付日期：过户当日支付”。此种方式要不得，因过户是否能完成本身是一个不确定的因素，“过户当日支付”在法理上会被认定为一个附条件的民事法律行为。当客户因自身原因不能办理过户时，就可以以约定的条件未成就为由拒绝支付佣金，而中介方就需要对该客户恶意的阻止条件成就（即违约）承担举证责任，对收取佣金带来风险。

据此，经纪人在填写支付时间时，可以填写为签订买卖合同当日支付，或具体的某年某月某日支付。因该约定日期必然会到来，所以此约定为附期限的民事法律行为，该期限到来时，客户就应当按约定支付佣金；也可以将支付时间一栏留白，因为如果没有约定具体支付日期，中介方依法可以随时向客户主张权利。

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