房友软件-专业的房产中介软件供应商
房产软件|房地产软件|中介软件|售楼软件
  首 页 | 软件产品 | 软件服务 | 中介服务 | 房友在线 | 房友公司
 会员名 
 密  码 
 验证码 
 
影响电话营销成功的三大因素
经纪演义十九:紧急议价
经纪演义十八:为什么会爆单?
经纪演义十七:三方谈判
经纪演义十六:商圈责任区精耕开发
经纪演义十五:房客源开发篇
客户逼定成交的常见20种方法
房产经纪人议价技巧
中介业务员的19条生存法则
开发客源10大技巧
经纪人最影响业绩的的24种坏习惯
中原销售四字秘诀
经纪人的17个错误销售方式

房产软件|房地产软件|中介软件|售楼软件



房屋买卖中的部分优先权

文摘来源:东方法眼 阅读:11156次 [09-8-13]   中介管理培训班   中介管理制度大全   客户留言

甲有十间房屋,乙租赁其中两间,后甲将房屋全部出售给了丙,乙遂以优先购买权主张买卖合同无效,对该案如何处理,实践中出现了分歧。

一种观点认为乙对其租赁的两间房屋享有优先购买权,故买卖合同部分无效;一种观点认为乙虽然只租赁了其中的两间房屋,但在另八间房屋未有他人租赁的情况下,乙应对整个十间房屋享有优先租赁权,故买卖合同全部无效;还有一种观点认为乙仅租赁了两间房屋,基于房屋是十间整体出卖,乙的两间房屋的优先购买权不能对抗整体之买卖,而自然灭失,故买卖合同有效。

以上三种不同的观点其实正是代表了三种不同的理念:

【1、独立说】租赁人对租赁物拥有优先购买权是基于法律的规定,既然是法律规定的权利,除权利人主动放弃,谁也无权剥夺,但这种权利也只及于相对应的租赁物本身,并不具有扩张之效能而及于物之整体。这种理念虽然保护了法定的优先权,但无疑会有损于整体价值的实现。

【2、扩张说】该说以独立说为基础,认为租赁人对租赁物基于法律的规定而拥有优先购买权,虽然就法律规定而言,这种优先权仅应指相对应的租赁物本身,但我们不应当机械地看问题,不能把问题孤立化,要用联系的眼光去看待,部分从属于整体,受整体的制约,这只是问题的一个方面,另一方面当部分与整体具有统一性,不可分割,一旦分割则会影响其整体价值时,部分就得以扩张而成为整体。本案中的两间房屋具有相对的独立性,但当十间房屋作为一个整体出卖时,这种独立性无疑会对整体之价值构成了威胁,而使整体价值受到削弱,甚至根本得不到实现,既然要保护这种独立性,就必须通过扩张,使部分扩张为整体,从而得以保全,所以扩张是必要的。这种理念既保护了法定的优先权,又保护了整体之价值,但有张狂之嫌,对于整体权利的实现也同样构成了某种潜在的威胁。

【3、吸收说】认为部分不能对抗整体,当部分与整体相冲突时,整体吸收部分是合理的,所以也就是必然的。这种理念的价值就在于保护了整体的价值,但这种整体价值的保护是以部分价值的丧失为代价的,必然要牺牲部分的价值才能够得以实现。

以上三种理念各有其合理性,也有着各自的局限性,综合考虑,笔者更倾向于均衡说,认为更能平衡两者之间的关系,更具合理性。所谓均衡说就是以上三种观念的结合,以扩张说为基本,兼顾独立说和吸收说,根据具体情况权衡利弊而采纳之,其基本价值取向就是物尽其用。首先它肯定租赁者对其相对应的租赁物拥有优先购买权,但又不把这种权利绝对化、孤立化,它随着部分与整体的关系而作相应的调整。当部分能够相对独立而不影响整体之功效的情况下,这种优先权也就处于独立地位,既不能被吸收,也无权恣意扩张。当部分如果相对独立就必然对整体之功效产生较大影响的情况下,这种优先权就不能独立存在,就会被吸收或作扩张。至于究竟是选择吸收还是扩张,从保护法定优先权的角度出发,这个选择权应该掌握在拥有部分优先权的租赁者手里。

优先权本身是一种期待权,在此情况下,部分优先权要想得以实现,就必须进行扩张,而对整体来行使优先权,否则只能作出牺牲。因为法律保护某种权利时它也必须掌握一个相对的平衡,对任何一种民事权利的保护都是相对的。如果一种权利的实现必须以另一种权利作出较大牺牲为代价,那么这种保护的合理性就必然会受到质疑。部分优先权也是这样,当它难以独立存在的时候,它有权利选择扩张,而且必须进行扩张,它如果不进行扩张就只能选择死亡,即被吸收而丧失优先权。当然优先权是相对于无优先权而言的,至于几个部分优先权之间的关系,笔者认为它们应当是平等的,他们拥有平等的扩张权利,强者胜出。


  
 

【相关文摘】 中介实战之3:谈判篇 [15213]
【相关文摘】 中介实战之2:看房篇 [15599]
【相关文摘】 中介实战之1:接待篇 [16334]
【相关文摘】 房产基础知识专业术语 [16649]
【相关文摘】 欲做中介必过五关 [14846]
【相关文摘】 如何培养积极的心态 [11102]
【相关文摘】 领悟自“许三多”的中介心法 [12030]
【相关文摘】 户型分析基础 [12829]
【相关文摘】 定金、订金与押金的区别 [12058]
【相关文摘】 房产经纪人的军营生活 [12258]

 中介管理培训班
 欢迎报名参加

【培训】房友培训班讲师介绍
【培训】房友培训班现场照片
【服务】中介管理制度书籍
【服务】中介行业管理文摘
【服务】中介电脑硬件推荐

房友软件技术有限公司 深圳市福田区上步南路国企大厦B座12D-E室(518031)
总机:0755-82130070 传真:25911829 邮件:fangyouchina@163.com [广东] 0755-25880220,82130049,82130076,25880329,13510853109
[北京] 0755-82130070,13316953181[上海] 0755-25880329,13510853109 [广州/佛山] 020-62235880,13570906453 [天津] 18853119381
[河北] 18853119381 [杭州] 0571-86956605,13588048012 [南京] 13505159729,13770578282 [苏锡常] 15951885873 [合肥] 13856935307
[河南] 18853119381 [山东] 0531-85936911,18853119381[成都] 028-66822022,13880767677 [重庆] 023-67530890,13436114789
[昆明] 028-66822022,18100893151 [西安] 13572176799 [福建] 0592-6022961,19905929501,19905929503
[武汉] 15307165353 [长沙] 15307165353 [江西] 13602675916 [南宁] 13878876378 [沈阳] 15804662075 [大连] 15804662075
[海口] 15120790561,0898-65203645 [长春] 15804662075 [哈尔滨] 15804662075


网站地图 | 房友简介 | 房友文化 | 服务指南 | 用户问答 | 联系我们 | 客户留言