房屋买卖中的部分优先权

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房屋买卖中的部分优先权
文摘来源:地产博客阅读:9687次 [08-12-16]

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甲有十间房屋，乙租赁其中两间，后甲将房屋全部出售给了丙，乙遂以优先购买权主张买卖合同无效，对该案如何处理，实践中出现了分歧。

一种观点认为乙对其租赁的两间房屋享有优先购买权，故买卖合同部分无效；一种观点认为乙虽然只租赁了其中的两间房屋，但在另八间房屋未有他人租赁的情况下，乙应对整个十间房屋享有优先租赁权，故买卖合同全部无效；还有一种观点认为乙仅租赁了两间房屋，基于房屋是十间整体出卖，乙的两间房屋的优先购买权不能对抗整体之买卖，而自然灭失，故买卖合同有效。

以上三种不同的观点其实正是代表了三种不同的理念：

【1、独立说】租赁人对租赁物拥有优先购买权是基于法律的规定，既然是法律规定的权利，除权利人主动放弃，谁也无权剥夺，但这种权利也只及于相对应的租赁物本身，并不具有扩张之效能而及于物之整体。这种理念虽然保护了法定的优先权，但无疑会有损于整体价值的实现。

【2、扩张说】该说以独立说为基础，认为租赁人对租赁物基于法律的规定而拥有优先购买权，虽然就法律规定而言，这种优先权仅应指相对应的租赁物本身，但我们不应当机械地看问题，不能把问题孤立化，要用联系的眼光去看待，部分从属于整体，受整体的制约，这只是问题的一个方面，另一方面当部分与整体具有统一性，不可分割，一旦分割则会影响其整体价值时，部分就得以扩张而成为整体。本案中的两间房屋具有相对的独立性，但当十间房屋作为一个整体出卖时，这种独立性无疑会对整体之价值构成了威胁，而使整体价值受到削弱，甚至根本得不到实现，既然要保护这种独立性，就必须通过扩张，使部分扩张为整体，从而得以保全，所以扩张是必要的。这种理念既保护了法定的优先权，又保护了整体之价值，但有张狂之嫌，对于整体权利的实现也同样构成了某种潜在的威胁。

【3、吸收说】认为部分不能对抗整体，当部分与整体相冲突时，整体吸收部分是合理的，所以也就是必然的。这种理念的价值就在于保护了整体的价值，但这种整体价值的保护是以部分价值的丧失为代价的，必然要牺牲部分的价值才能够得以实现。

以上三种理念各有其合理性，也有着各自的局限性，综合考虑，笔者更倾向于均衡说，认为更能平衡两者之间的关系，更具合理性。所谓均衡说就是以上三种观念的结合，以扩张说为基本，兼顾独立说和吸收说，根据具体情况权衡利弊而采纳之，其基本价值取向就是物尽其用。首先它肯定租赁者对其相对应的租赁物拥有优先购买权，但又不把这种权利绝对化、孤立化，它随着部分与整体的关系而作相应的调整。当部分能够相对独立而不影响整体之功效的情况下，这种优先权也就处于独立地位，既不能被吸收，也无权恣意扩张。当部分如果相对独立就必然对整体之功效产生较大影响的情况下，这种优先权就不能独立存在，就会被吸收或作扩张。至于究竟是选择吸收还是扩张，从保护法定优先权的角度出发，这个选择权应该掌握在拥有部分优先权的租赁者手里。

优先权本身是一种期待权，在此情况下，部分优先权要想得以实现，就必须进行扩张，而对整体来行使优先权，否则只能作出牺牲。因为法律保护某种权利时它也必须掌握一个相对的平衡，对任何一种民事权利的保护都是相对的。如果一种权利的实现必须以另一种权利作出较大牺牲为代价，那么这种保护的合理性就必然会受到质疑。部分优先权也是这样，当它难以独立存在的时候，它有权利选择扩张，而且必须进行扩张，它如果不进行扩张就只能选择死亡，即被吸收而丧失优先权。当然优先权是相对于无优先权而言的，至于几个部分优先权之间的关系，笔者认为它们应当是平等的，他们拥有平等的扩张权利，强者胜出。

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