中介学法：不可抗力致交易终止如何处理

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中介学法：不可抗力致交易终止如何处理
文摘来源:中原地产阅读:12841次 [14-9-27]

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【案情回顾】：
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A房屋为一套经过“居改非”的商铺，买受方通过我司居间介绍下与房东方签订A商铺的买卖居间协议，双方约定定金计人民币肆拾万元整，房东方实际签收后由我司保管。

由于该商铺系属于“居改非”性质的房屋，签订买卖居间协议后，规定必须将现有的商铺状态（“非”）转变成原有的居住状态（“居”），交易中心才能进行过户；所以，双方在居间协议中明确约定：居间协议签署后5个工作日内房东方应进行A房屋“非改居”的手续申请，并应将房屋性质由“非”改为“居”，否则将承担违约责任。

在房东按照居间协议约定的办理“非改居”的过程中，相关政府部门出台政策：若此时提出“非改居”申请的，则在“改居”成功后买受方将无法再将该房屋做商铺使用。

买受方提出: 要求我司马上退还保管的定金计人民币肆拾万元整，且由于“买受商铺的协议目的”无法实现为由要求解除该居间协议。

房东方提出：若买受方不继续履行居间协议的，则将追究买受方违约责任，即没收定金计人民币肆拾万元整。

【案件争议点】：
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合同法第94条明确规定：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在买卖双方、我司签订居间协议的过程中，能否证明买受方曾清晰的表达自身买受该房屋的目的，即“作为商铺使用”，若能证明，则该合同应当解除，并买受方取回定金；若无法证明，则买受方应该按照居间协议的约定继续买受该房屋，若不愿意继续履行的，则应承担违约责任。

非诉阶段处理方案：

在调查过程中，我司同事明确买受方在签订过程中确表达过买受该房屋作为商铺使用，但由于没有书面的证据，买受方处于劣势，作为起关键性证明作用的居间方，我司表示愿意配合买卖双方协商，并尽量还原真实情况。

【具体方案】：
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方案：我司将协助买方以买受目的无法实现来解除买卖居间协议，并说服上家退还保管在我司的定金。

此方案对我司有利的地方：

1、我司协助买家说服上家退还定金，目的让买家明白从法律上讲：退还定金的主体不是我司，是房东方，我司只是保管定金的主体；

2、协助买方向房东取证，证明房东签订居间协议时也知晓买家买该房屋是做商铺使用的，现在由于政府原因导致买受商铺的目的无法实现，应将解除合同，返回买方定金，从法律上讲我司还原真实情况，并没有作出虚假证据；从公司品牌角度出发，我司为诚信客户争取最大的利益，维护了公司品牌。

3、在解除此交易后，我司还可以为买家重新寻找合适的商铺进行再次交易。

【最终结果】：
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协助买家向房东取得有利证据，房东承认案件事实，但仍不愿意退还买家定金。后买家起诉房东，解除合同后追回我司保管的定金。

【吸取经验】：
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在买方与房东买卖真实意思表示一致的情况下，我司作为一个专业的居间公司，应尽量协助买卖双方将谈判的关键点放入合同、条款内，做到书面化，防止纠纷的发生！

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