操作代理人参与的案件需要注意的细节

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操作代理人参与的案件需要注意的细节
文摘来源:中原地产阅读:10468次 [14-10-28]

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近期经常碰到业务员咨询这样一类案件，业主方到场签约的并非本人，而是业主的代理人，这样的案件能不能操作，代理人签约有没有法律效力，需要注意哪些法律风险等等。笔者将结合实务操作，和大家分享此类案件的处理心得。

提到代理人，我问过许多业务员，他们的第一反应就是要有公证委托书。确实，有公证委托书的代理人，如同业主亲临，就按照业主到场签约的流程操作即可。可现实操作中不可能事事如意，经常有这样一些“代理人”，他们只能拿出一份皱巴巴的手写委托书，面对这样的一份手写委托书，你不禁要想了，就这样的东西在法律上有效吗？不是说公证委托书才有效吗？他能签约吗？

这里首先需要纠正许多业务员的一个错误理解。许多业务员由于房产交易中心要求代理人提供公证委托书就机械的认为委托书只有公证了才有效，这样的理解是不正确的。从法律角度讲，民事法律行为的委托代理可以书面形式，也可以口头形式，采用书面委托书的只要载明代理人的名称、代理事项、代理权限和期间，并由委托人签名或盖章即具备法律效力。那么既然手写的委托书有效，交易中心为什么又要公证的委托书呢？其实原因很简单，对于手写的委托书，第三方没有亲眼见到委托人书写，无法确认它的真实性，为了避免委托书的真伪影响交易的安全，交易中心选择相信公证委托书。所以，公证，解决的并非委托书的法律效力，它解决的是委托书的真实性问题。

作为房产交易的居间人，法律对我们的要求是如实提供交易信息、合理审查交易基本信息的真伪。对于代理人，为了交易的安全以及降低交易风险，我们需要确认他身份的真伪，最好的选择当然是由代理人提供委托人的公证委托书。那么如果代理人无法提供公证的委托书，只能提供手写的委托书，怎么办呢？这里笔者给大家几个应对方案参考：

1、手写委托书+委托人电话录音
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这种方案是解决手写委托书的真实性问题。由于委托人无法亲临现场予以当面核对代理人的身份，我们采取电话方式与委托人确认委托的事实，并将通话内容录音留存，这样来佐证手写委托书真实性。

这里提到电话录音，要特别提醒大家，做电话录音要注意以下技巧：一份能佐证事实的电话录音，其内容要清楚明确，例如这里要录委托书相关内容，那么录音里要明确对话的双方，是关于什么事情的委托，代理人是谁，委托事项有哪些，委托期限是多少等等。总之一句话，要让别人一听就明白什么人、什么事情。

2、手写委托书+代理人承诺书
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这种方法并不能解决手写委托书的真实性问题，是通过加大代理人“说谎”的成本从而保障交易安全。实践中，经常会面对无法与委托人取得联系、而交易机会又稍纵即逝的局面，此时可要求代理人书写书面承诺。举个例子，现有一手持书面委托书的代理人要签署房地产买卖居间协议，由其书写书面承诺书，承诺其已取得委托书上所述权限，若因其未取得该合法授权而导致居间协议无效，则由代理人本人承担居间协议约定的定金双倍返还的责任。大家注意，这里承诺的是明确的“定金双倍返还的责任”，而不是大家通俗的什么“所有的法律责任”或“一切法律责任”。因为此种情况下，代理人未取得授权，其承担的法律责任在法律上叫“缔约过失责任”，这种责任的后果就是赔偿损失，而此种情况下，买方损失是很少的，并且很难证明，所以让其明确“定金双倍返还”，一旦代理人未取得授权，其赔偿责任是明确的，这样保障了买方的利益，一定程度上也有利于交易的稳定，降低爆单几率。

当然，上面的方案只是降低风险，碰到本文类似案例，大家要将代理人的情况明确如实告知买方，买方同意与之交易才能操作，切不可为了成交隐瞒真相。另外，要让业主尽快补公证委托书或补签。

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