地产中介业：分分合合中步入成熟

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地产中介业：分分合合中步入成熟
文摘来源:长沙房产网阅读:8287次 [08-3-11]

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正如深圳在全国迈出商品房改革的第一步一样，深圳也是中国房地产中介服务行业的发源地。

1988年，深圳第一家、也是全国第一家地产中介服务公司深圳国际房地产咨询股份有限公司成立，宣告了中介服务行业开始正式出现在国内市场。

10多年来，深圳地产中介业从“大一统”走向春秋战国，再到当前重新整合，无论从服务形式、服务内容到管理模式都发生了很大的转变。从起步期单一的代理和估价服务，到现在集代理、咨询和评估为一体。在这个发展过程中，地产中介的业务变得越来越精细，越来越成熟。

【初具雏形　地产中介“黄埔军校”一统天下】
上世纪80年代到90年代初期，是深圳地产中介业的探索时期，在管理方式、经营模式和业务拓展等方面都没有现成的模式，企业只能“摸着石头过河”。国际地产既是行业内第一个吃螃蟹的人，也是这一时期深圳乃至全国地产中介的优秀者和代表者。直到1991年，深圳的地产中介公司才发展到11家。　　

深圳地产中介行业的开创和最初的探索都源自于国际地产公司的成立。　　

上个世纪80年代初期，深圳拥有大量土地，现今被誉为地产中介“教父”的桂强芳在那个时候开始了最初的理想探索，他在1986年以后频繁地去香港考察，学习香港土地所有权和使用权分离的做法来创造土地价值。　　

受到香港地产中介的启发，桂强芳设想成立一个游离于政府和国企之间的地产咨询机构。深圳市政府很快批下了桂强芳的可行性报告。1988年12月28日，桂强芳成立了深圳国际房地产咨询股份有限公司。　　

由于没有经验，公司在最初的两年里并没有盈利。桂强芳开办有关房地产的学习班和业务咨询班，为公司掘到第一桶金后，从1989年开始，国际地产开始盈利。也就是在这个时候，国际地产开始了二手房交易业务。　　

1990年，国际地产代理大信大厦的销售业务取得成功，为国际地产带来了巨大的经济效益。对深圳乃至中国的地产中介而言，这次代理有着更大的贡献和更为深远的影响，它形成了现代地产中介代理的雏形。　　

上个世纪90年代初，国际地产率先对房地产三级市场相关业务进行“承包”的管理模式，将众多交易所和交易业务承包给个人，让承包者拥有很大的自主权。这种管理方式虽然为日后“承包者携款而逃”埋下了祸根，但是其灵活的管理方式还是为深圳后来的地产中介公司提供了一定的借鉴。　　

“国际地产为深圳的地产中介届培养了大批的人才，是行业内的黄埔军校。现在深圳的地产中介公司中，同致地产、世联地产、广厦地产等众多响亮的名字，都和国际地产有着很深的渊源。在深圳地产界呼风唤雨的众多名人，如王波、佟捷、张红卫等都曾经是桂强芳的门生。”在回顾深圳地产中介业发展初期时，一位业内人士这样评价。　　

【步入成长期混乱与繁荣并存】　　
上世纪90年代，在政策“疏”与“堵”的交替中，在以世联为代表的众多规范中介机构的不断努力下，深圳地产中介业的专业化程度得到很大提升，渐渐走进了自己的成长期。　　

上世纪90年代中期，随着深圳地产业的飞速发展，地产中介犹如雨后春笋，纷纷涌现。到1994年，在深圳注册的地产中介机构达到186家。其中，仅1993年一年就新批了69家。至此，由国际地产一家中介机构一统天下的局面被彻底打破。中介市场上出现了激烈的竞争，也呈现出初步繁荣的景象。　　

然而，地产中介业在其繁荣的景象背后也存在其挥之不去的痛楚，吃差价、炒房等使得地产中介在其发展过程中扮演着尴尬的角色。　　

尤其是地产中介市场的信息不对称，引发了许多交易上的问题。　　

短期的市场混乱引起深圳市政府的重视，1993年10月19日，深圳市政府给深圳市规划国土局下发深编[1993]133号文件，将“房地产中介交易所及经纪人、房地产估价、咨询、租赁、包销商等中介机构”的审批管理权划分清楚。1994年年初，深圳市规划国土局开始对房地产中介行业进行系统的调查和整顿，并及时调整策略，暂停新中介机构的设立。　　对于大部分中介机构来说，政府的宏观调控终结了地产中介的暴利时代。对于刚进入深圳地产中介市场的公司来说，则陷入了有价无市的无奈。　　

这个时期，国际地产遭遇滑铁卢，1993年，这个迅速发展的公司开始分裂，先后衍生出广厦地产和世联地产。　

其中，最值得一提的是世联举办的“95年深圳实惠型住宅专场促销会”，世联在国商、国贸集中展示一批小户型商品房，并设立了直销热线，将销售对象重点锁定为当时比较富有的BP机、手机经销商等。　　

这次销售活动使得世联在深圳地产中介市场异军突起，在淡市中创造了3000万元的销售业绩。它不仅在当时低迷的地产行市里，创造了一个广为人知的地产神话，而且对当时的深圳中介市场影响深远，它让中介机构深刻地体会到怎样确定目标客户和细分市场。至此，深圳的地产中介企业才算是真正触摸到了行业的专业化。　　

如今，世联已经成长为深圳房地产市场一家专业评估和策划代理机构，市场占有率超过了15%，成为深圳乃至华南地区具有影响力

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