黎明楷：论网上房地产交易

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黎明楷：论网上房地产交易
文摘来源:中原地产阅读:9521次 [08-2-28]

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处于这个高科技网络年代，商家们都在动脑筋如何利用计算机互联网的高效信息传播优势去发展业务。但新技术总有一个学习掌握的阶段，在没有深思熟虑下冒然上马，又被冒然追棒，很容易做成泡沫，于是众多网站迅速崛起，迅速发展，然后迅速萎缩，虚拟的回归虚拟。反而一些虚拟与实体结合的网站保持了较强的生命力，虽然难说得上是茁壮成长，总还算是屹立不倒吧。房产信息网站就是其中一种。

中原是在香港最早将房地产资讯在互联网公开的公司，中原网页在香港也有较高的名望，屡获科技奖项，是微软在香港的网络伙伴，亦与特区政府合办中原电子地图，对互联网技术与信息传播的结合可算是颇有心得的了。但中原一直也没有推行网上房地产交易，因为我们认真推敲过，这种运作在香港现行的中介行业模式里几乎是不可能的。在香港虽然也有行家积极推销这种概念，但难其神粹，其实也只是搅搅绰头，借沾沾高科技的边而骗骗小股民的钱，充其量是另类广告罢了。

最近在上海看到“上海网上房地产”在大做文章，雷声颇大，素闻上海卧虎藏龙，以为有高人勘破玄机，想到一套办法将香港的不可能变成上海的可能，于是抱着观摩的心态到访该网站，但看了之后，坦白说，相当失望。

房产与其它消费品不同，是没有齐一性的。每件产品都不同，所以在网上买书、买酒、买计算机都具可行性，但要买房，光在网上看资料就下决定绝不现实；况且房产交易条件复杂，变量不光只有价钱一个因素，没有中介人居间协助谈判，要在网上一拍即合的概率低得可怜。

“上海网上房地产”应该也看到这些问题，所以在运作上仍是要从虚拟回到现实，到中介公司安排看房。不过这么一来，就谈不上什么网上交易了，无非是一个网上查盘系统，这类系统在有多家分店的中介公司里一般都有，不算新鲜，差别只是愿不愿意公开让市民查阅。而从参与的中介公司角度看，这只算是一种不用改名换姓的加盟店形式，或者说是多一个广告渠道。

要为网站辩护也可以，尽管网上交易不现实，能做到房源共享也算有利促进市场成交吧！的确，房源共享是一件好事，找房的人到一个店有几百个（理想中甚至有几千个）店的总房源挑选，放盘的人也有机会替自己的房在全市（甚至全国全世界）找客户。但要真正达到共享的大同世界，又岂是加盟店这种松散合作关系能做得到的。不信就自己在网上找找房源，数量与声称的会员数简直不成比例。

不怕自揭疮疤，就是在我自己控制的中原公司里，偶尔也有员工私下藏起房源不跟其它同事分享。难得价廉物美易脱手的好货，让别人的客户上了就得分出一大橛佣金，对一些看短不看远的员工来说，不飞单已经觉得很对得起公司了。在同一家公司尚可加强管理力度把房源从员工手里挤出来，互相不从属的加盟店各自为自己着想，好房源怎么舍得往网上放？如此演变，网上房源以鸡肋为主，又怎能让在网上找房的人满意？

另一个大问题是很难杜绝假盘口。地址不假，产权不假，但价位有水份。为什么要出假盘口？假盘口一出，客户见便宜纷纷上门，戏就有得演了。业主不卖了，业主抬价了，介绍另一个单位给你吧……。这类伎俩在香港经常看到，我想上海的中介也不是善男信女，怕比香港玩得更出神入化吧。

至于网站以什么方法维持日常经费我还没打听，如果想在交易里提成就太天真了，若我是会员，我会想出一百个办法去逃！

官方机构牵头组织这个会，我想目的应该是纯洁的，不是为了发大财，是为了活跃三级市场，从而带动房地产市场健康发展。这个方向绝对正确，我表示支持，只是路不应该这么走，这么走，很难走通！交易中心掌握了全市的房产成交纪录，这些资讯对消费者非常宝贵，应该公开。有了这些讯息，消费者才可自行武装不受不良中介人员欺骗，不良运作才会被摒弃；消费者信心强了，市场交投才会活跃。

真要达到房源共享，还有一个大山头要攻克。那就是中介模式要改为代理模式。目前的这种居间行为对中介公司并没有太大保障，业主在多家公司放盘，谁带客户来还不见得是谁收佣金。就算是同一个客户也得看是甲公司谈的价钱好还是乙公司收的佣金低，中介公司收了一个好盘便珍如拱璧，怕曝光后多只香炉多只鬼的心态不难理解，除非业主愿意作出独家委托，但要把中国沿用几千年的习惯改为西方的运作又谈何容易。

至于在网上下定金的这种网上房产交易，除非出现供求严重失衡，在正常的情况下，我看不出运作的可行性。

这次直言，冒了得罪行家、得罪官方机构的风险，对自己对公司都没什么好外，在传统上是属于智者所不为的举动来的。只是见到人家行了弯路，平白浪费资源，对市场无甚裨益，总算是尽了行内人的责任，作出一些逆耳忠言，希望有关单位对这番心意予以理解。但政府总有政府的本事，因为那是游戏规则制定者，若真能大刀阔斧，为房产交易程度定下新一章，网上交易真有机会成功，不过中间的过程绝对不好走。
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【黎明楷】广东顺德人，1964年生于香港，幼年

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