地震灾后对中国房市的六大思考

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地震灾后对中国房市的六大思考
文摘来源:新浪博客阅读:8266次 [08-6-9]

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继2007年后，中国房地产在2008年仍然经历着一个“政策落实年”。2008年年初，中国经历罕见的雪灾、疫情卫生的恐慌、交通铁路火车相撞事件后，又经历了百年不遇的汶川大地震，可见2008的中国，多灾多难，面临马上来临的北京奥运会，中国房地产市场经历了种种政策调整和各种事件之后，特别是地震灾后，在下半年中国房市将如何走向、趋势如何，我想应该进行六个方面的思考。

【思考一】：政策调控或将加强实施力度，灾后将加大扶持力度

回顾2007年的房地产的形势，这些旨在稳定房价、规范市场的政策举措的实施效果尚未显现，在2008年中国房市刚刚开始出现好转苗头的时候，各种社会、自然灾害频频来临，给原本清晰的房市又蒙上了一丝面纱。同时住房供求结构性矛盾依然突出，普通住宅所占比例过低问题未有根本改观。各地政府在落实国务院房地产调控方案细则的工作力度仍待加强。

国务院近期发出通知，各地政府一手抓抗震救灾，一手抓经济建设。尽管从目前来看，政策调控的效果初见端异，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台和落实的核心目标。

在地震灾区，国家出台很多优惠政策，将加大扶持力度，全民抗震救灾，社会全力进行灾后重建工作，对于中国经济肯定产生影响，但对于房市政策落实和房市理性回归的大趋势，不会产生影响或影响不大！

【思考二】：房地产金融想国际化纵深挺进，部分房产国企主战巴蜀

去年是中国金融全面开放的第一年，从去年上半年来看，外资银行应经进入，在中国境内设立法人银行，开展人民币业务，可以预计其为境内外高端客户提供个贷的可能性应该上升。但其它非金融业主体的外资机构在人民币升值预期前提下，已先一步进入国内，其在国内地产行业的投资行为已经受到监管层的重视，“限外”政策的出台就是一个重要标志。在此背景下，短期境外资金供应受到负面影响。虽然金融业的开放为外国资本进入国内地产行业打开了“一扇窗”，而“限外”政策有对外资进入中国内地地产行业增加了“一扇门”，对这扇窗的打开幅度进行了一定限制。

2008年中国房地产行业的资金国际化趋势将进一步深化，可以说是纵深挺进。再此背景下，对于灾区重建家园的投入，国家除了通过财政、募集、捐赠等方式进行灾区重建外，原有房地产部分国企将勇挑重担，成为灾区重建的主力军，因此，外资流入也不是很大，对于全国的市场影响也不会很大。

【思考三】：规模化开发模式成为了土地开发主流

从2004年开始，土地市场清理整顿，国家政策始终关注土地市场的规范管理。06年出台的清理土地的政策措施，显示了政府在进一步规范土地市场的态势。“地根”的进一步收紧规范，使得土地一级开发和旧区改造成为开发热点和难点，而地产项目的规模化开发成为了自2007年后的一种新的土地开发主要模式，在2008年里，面临市场上半年的“冷战”状态，这种趋势已经比较明显存在，

思考四：以获取资源为目的并购将成为市场一个方向

从企业层面考察06、07年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致的对房地产企业资源储备的要求是并购整合的基本推动力。同时，同城开发的企业兼并进入异地市场，以降低各自的开发风险，当然，并购不仅仅局限在土地、资金资源方面，还表现在企业品牌、人力资源等方面。

【思考五】：大集团“瘦身减肥”收缩战线，责任房企进军“天府之国”

国内大型房企多数从一线城市起家，逐步蔓延至全国，随着外资进入和国家政策的调整，一线城市的土地供应量明显减少，竞争加剧，拿地门槛提高，还有对于资质审核、土地出让支付条件等都严格控制后，他们开始战略转移，甚至收缩战线，到适合自己的地方去深耕市场。而在地震灾害后的四川等周围受灾省市，责任地产企业准备进入“天府之国”，帮助受灾人民回复家园重建工作。

【思考六】：由于市场竞争和专业分化，市场呼唤升级版的服务产业链

2008年中国房地产市场日趋复杂多变，这样新的环境就需要新的房地产服务机构。一方面，开发企业要做大做强，与金融资源的对接是关键，二是升级的房地产市场，需要产业链专业化分工模式，走向协作专业发展途径，就需要有升级版的服务产业链机构。在这种复杂的市场运作体系中，资本运作能力和产品技术水平也日益成为未来房地产市场竞争的重点。

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