施永青:地产中介如何挺过房产泡沫

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施永青:地产中介如何挺过房产泡沫
文摘来源:搜房博客阅读:10991次 [08-11-20]

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“ 如果挺过寒冬我还没有死的话，就说明我经受住了考验，那我就可以再大胆一些。”这是中原地产创始人施永青的经营哲学，凭借它，施永青成功挺过了两次房地产的冬天。

中原地产创始人施永青浸淫香港房地产的年头已经达到整整30年，这30年，也使他成为香港少有的经历过两次完整的房地产周期的企业管理者。 CFP

自2007年“9·27”房贷新政之后，新一轮的房地产调整似乎又一次拉开帷幕。截至2008年5月，深圳，这个在2005-2007年房价暴涨200%、并在2007年上半年上演房价飞涨50%神话的城市，房价跌到11014.14元/平方米，比2007年10月份最高峰跌去了36%。而在最近的博鳌论坛上，北京师范大学教授钟伟继去年“开发商囤地近10亿平方米”之后再抛出“开发商资金缺口高达4000亿”的论调，短短半年，行业看待房地产，已从乐观漫天到悲鸣一片。

我们曾经历过1992-1993年、1997-1998年的两次房地产大泡沫，这一次，历史会不会重演？如果泡沫再一次破灭，企业应该如何决策，才会使自己风险降到最低，并能够以最快的时间重新奋起？

从1978年开始创业到2008年退居二线，中原地产创始人施永青浸淫香港房地产的年头已经达到整整30年，这30年，也使他成为香港少有的经历过两次完整的房地产周期的企业管理者。1982到1985年、1997到2003年的两次房地产大泡沫，中原集团都挺了过来，而且从最初的两人公司发展到如今国内最大规模的中介机构。

在施永青眼里，内地并没有经历过真正意义上的房地产泡沫，曾经的两次调整幅度并未如人们想象的深刻，或者说，与香港相比，内地的房地产调整只是“小巫”。但这一次，中国内地房地产的调整与香港已开始有了相同之处。这也使得施永青的经历，会让如今备受煎熬的地产商们备加关注。

“房价重新回到2007年，2-3年内都不要幻想了”，施永青在接受专访时又一次重申了他的判断，“如果美国经济衰退，还会有更低的价格出现。”考察他所经历的香港两轮房地产泡沫，和内地2007年前的现象是如此相像。在施永青看来，历史是会重演的。

“如果挺过寒冬我还没有死的话，就说明我经受住了考验，那我就可以再大胆一些。”凭借它，施成功度过两次房地产的冬天。在第一轮房地产泡沫中，他凭借“战略上以1对10，战术上以10对1”，成功过冬，并有机会快速扩张。对后者，他的哲学是，熊市进场，成本一定是最便宜的。2001年，在香港楼市低迷和9·11爆发双重重创之下，施永青依然决定在9·11发生后的次日收购香港第三大中介行利嘉阁，这只花了他2000多万。“利用市场局势和社会形势来谈判，要比用唇枪舌剑来讨价还价更有效果”，如果没有亲身经历，大概很难体会到其中的乐趣。

在中原集团30周年庆典的这一年年初，施永青正式退居二线，回顾这30年，他自言，“没有给香港丢脸”。原因在于，包括中原在内的几家行业龙头，使香港房地产经纪人的地位没有重蹈股票经纪人的覆辙，并保持着香港房地产交易市场最高的市场占有率。

【南都周刊】：在1982-1985年房地产泡沫时期，香港地产业是怎样的情况？

【施永青】：当时房价上升程度比1997年甚至现在还严重，这个严重并不是表现在房价上——当时香港普通高层住宅约1000-1200港元/尺，豪宅约2000港元/尺，而是当时住房月供占香港一般家庭收入的比重高达180%，就是说，香港人实际上是买不起房子的，都是在炒楼。造成月供如此高昂的原因主要是，香港当时的贷款利息高达22%，利息太高，造成买房人负担过重，需求急剧减少，这是导致后来泡沫破裂的很大原因。

【南都周刊】：这个泡沫破裂后，地产业遭受了多大的重创？

施永青：(住宅)普遍跌了40%，写字楼跌了50%。其实，1982年香港房地产崩盘还有一个政治原因，就是1982年撒切尔夫人访华，讨论香港回归问题，当时香港各界担心香港回归后，资本主义制度会改变，土地、房产都会收归国有，更担心自己会被当成地主批斗，所以纷纷抛售不动产，很大程度上也成为香港房地产崩盘的另一原因。崩盘后，当时香港一些地产商借款过多，而房子又卖不出去，最后被迫倒闭，比较大的有嘉年集团、嘉宁集团等。还有银行产生大量坏账，像海外信托银行最后被政府收回等等。

【南都周刊】：中原集团当时是如何度过危机的？

【施永青】：我们当时还很小，只有两家分行，一家还是总行，加起来不到20人。危机之前，我们什么都做，全港通吃。危机来的时候，我想与其全港通吃，不如集中精力做一个区域。于是，砍掉分行，集中全公司的人投向大屿山愉景湾区域，这个区域由于是郊区，大中介只派1-2个人，我们是10多人，这样我们就成了愉景湾最大的中介行。后来我把这个总结成“战略上以1对10，战术上以10对1”，就是在公司规模上大公司是100多人，我只有10多人，处于弱势，但是在大屿山，我是10多人，他们只有1-2人，我就成了强势。我们就通过这种蚂蚁啃骨头的方法，一个区域一个区域地发展，到1983年下半年，公司便扭亏为盈了。

【南都周刊】：这次危机给了香港地产业哪些教训或经验？

【施永青】：其实，每次房地产泡沫的表现都差不多，当时香港也已经出现了“面粉贵过面包”的现象，地价也是1000多港元/尺，都赶上房价了。而且，像信和、嘉宁这些地产商，也都很疯狂，楼价越升，他们越去抢地。等市场一调整，企业出现危机就是很正常的了。到了后来几次泡沫，包括这一次内地的泡沫，也不过都是在重复“面粉贵过面包”的故事而已。

【南都周刊】：中原从中积累了哪些经验？危机之后，又获得了怎样的发展？

【施永青】：在市道好的时候，你要保守一点，而如果经历了市道低迷，你还能挺过去的话，你就可以进取一点。在危机之前我不敢扩张，所谓夏虫不可以语冰，我们没有经历过冬天，不知危机为何物。但在危机之后，我自己的信心大了很多，我可以放胆去扩张了。从1984年起，中原开始增开分行、增聘员工。到1994年之后，我们开始快速扩张，分行数量从1994年的40家，扩张到1995年的100家，1996年的200家，到1997年最高峰时期，中原一共有了300家分行，几乎每年都在成倍增加。也是在1996年，中原开始成为香港经纪行业的龙头。说我们是龙头，还有一个原因，当时香港中介行的操作模式是“代理为名，炒楼为实”，大家不是靠赚佣金来发展企业的，而是靠炒楼或是吃差价。这和客户利益产生了严重对立，中原当时明确要求“不炒楼，只赚佣金”，这后来成了香港乃至内地中介代理及二手交易的主要操作模式。

香港中介的前五大代理机构美联、中原、利嘉阁、香港置业以及鸿运地产，最后只剩下美联和中原两家。

【南都周刊】：回头来看，一年分行增加1倍以上，你是不是也犯了和大家同样盲目冒进的错误？

施永青：(笑)市场好的时候，大家都这样。不过，有一点中原和其它企业尤其是内地企业完全不同的是，我们从来不贷款，我们都用自有资金再投资，采用自然增长的方法来获得企业的逐步壮大，因此，即便是调整，我们也会很安全。

【南都周刊】：和第一次泡沫相比，第二次泡沫前，香港地产业又是怎样的状况？

【施永青】：1997年左右，我已经感到房价很不合理，那时候，浅水湾豪宅已经卖到了2万-3万港元/尺，普通住宅近8000港元/尺，很多人不去生产，转而只靠炒楼赚钱。我当时在想，虽然富人可以花得起那个钱，但社会不应该也不会允许那么多的资金沉淀在房地产行业里，资源出现了严重错配，是一定要调整的。当时，香港住房月供占家庭收入比大概是120%，虽然没有1982年疯狂，但也大大超过一般家庭的支付能力，所以，当时香港流行“无壳蜗牛”这个比喻。当时香港房屋局局长也曾收到过恐吓信，因为人们认为是房屋政策的错误导致房价高涨，民怨沸腾，比如供应不足等等。

【南都周刊】：当时香港房企大都是如何判断市场及进行策略选择的？

【施永青】：人在江湖，身不由己嘛(笑)，和内地在2007年差不多，当时大部分企业也都在疯狂拿地，像长实、新地、信和等等。因为，在大家眼里，土地是可以一直升值的。而那时候香港的证券分析师也就和内地2007年的证券分析一样，把土地储备看成企业赢利能力的重要指标，只要有土地储备，你的股价就可以上升。所以，这也推动大部分企业采取积极进取的经营策略，纷纷疯狂拿地。

【南都周刊】：在调整时期，他们又都是怎么做的？

【施永青】：都是在第一时间便宜卖楼，长实、新鸿基、恒基、信和这些公司都是“劈价”，你低我比你更低，每一次开盘都创新低，一些大开发商，像恒基加快建设，长实更是宣传价格比“公屋”还低。以前香港市民在楼市好的时候买房都选在有新盘卖的地方买，新盘一开就把旧房的价格拉上去了，内地的一些主要城市，像深圳在2006-2007年上半年也是这样。而在1997年的时候你这么干，你就死了，因为新房比你的二手房还要便宜(笑)，现在像深圳这些城市也开始出现这样的情况了(新盘价比二手房还低)。

【南都周刊】：第二次泡沫让大家对香港印象最深刻的是两个，一是香港“人人都是负资产”，二是香港中介行业大洗牌。

【施永青】：是的，这次泡沫中，香港中介的调整要比开发商大得多。当时，像长实、新地等大企业也都受到了明显冲击，但因为企业实力雄厚，都没有出现太大问题。但是香港中介的前五大代理机构(美联、中原、利嘉阁、香港置业以及鸿运地产)，最后只剩下了美联和我们两家(利嘉阁为中原收购，香港置业转卖长实后为美联收购，鸿运地产于2003年香港楼市最低谷时期倒闭)，按港人的说法，我们上了“头马车”(笑)。

【南都周刊】：中原当时受到了多大的冲击？

【施永青】：也关了一些分行，最少的时候分行缩到了170多家，但和别人不同，我没有主动去砍(分行)，别的中介都是按照一定比例砍掉分行(比如20%)，但我自信没那个能力确定要关多少家(笑)，所以就交给市场去选择，只要不亏就不砍，亏得严重就让市场自然淘汰。

【南都周刊】：对当年的楼市泡沫，大家至今最津津乐道的仍是，中原在2001年反手做多收购了利嘉阁，而且正好是在9·11事件发生的时候。

【施永青】：嗯，香港楼市在2001年仍然非常低迷，不过，我在2000年的时候想，经过冬天我还没有冷死，那我就可以大胆一些。那个时候，利嘉阁正好来问我有没有意向，9·11事件在当天早上爆发，我没有退缩，当天晚上我们进行了谈判，第二天就签了合同。收购了利嘉阁之后，我又投入了1个多亿才扭亏，到去年，利嘉阁为整个中原贡献了8个亿的佣金收入。

【南都周刊】：是什么原因让你敢在香港楼市最惨淡的岁月出手的？

【施永青】：我觉得那个时候买进，价钱应该是最便宜的。我的议价能力不强，但是因为大市低迷和9·11事件的爆发，当时它(利嘉阁)都不敢要太高的价，开价只有2000多万，我都没好意思压价(笑)。我想，利用市场局势和社会形势来谈判，要比用唇枪舌剑来讨价还价更有效果。

【南都周刊】：从2007年下半年开始，内地也开始进入大调整，如何看待这次泡沫？

【施永青】：去年国内主要城市房价回落并不是市场的资金已经用完了才回落的，而基本上是国家政策干预市场的结果，和历史上每一次泡沫相似，这么多资金流到房地产里面去，对于整个经济发展来说是不健康、不平衡的，所以国家一定会把它压下来。2006-2007年像深圳等一线城市房价上涨的疯狂程度要比1996-1997年时还严重，偏离正常价格水平更大，所以，应该有比较大的下调空间。

【南都周刊】：但你最近指出决策层需要转变政策方向，对房地产宽一点，基于什么？

【施永青】：这是因为我们现在面临的外部环境已经出现明显变化，那就是美国次贷危机严重，这意味着全世界都在面临资产泡沫的破灭和资产价值的萎缩问题。如果美国经济衰退，中国经济增长也会放缓，等于说，美国经济衰退为我们提供了一道外部冷却剂，我们如果持续采取高压措施，就有可能导致经济过冷。我们现在已经到了一个关键时刻，国家其实不用压制经济，反而应该调转头刺激它一下，让它不要完全倒下来。虽然我们要面对高涨的通货膨胀，但是通胀只是一时的影响，而房地产，却是中国居民30年来辛辛苦苦的积累，是财富的主要储存模式，所以说，在目前这个局势下，政府是时候对房地产放宽一点了，如果继续高压，可能房地产真的会出现“百日巨变”。我觉得奥运会之后，国家政策可能会有比较明显的改变。因为很多国家在奥运会之后经济过热，所以中国提前一步调整到位，如果说等到奥运会结束后，国家认为不需要再压制经济了，就会放宽政策。

【南都周刊】：如果我们放宽对房地产的控制，会不会像过去几年那样，房价重新出现猛烈反弹？

【施永青】：不会，因为外部环境变了。去年是股市升，楼市也升，大家都可以做梦，现在梦做不起来了，即便是政策放宽，房价也要有一段相当长的调整期，楼市重新回到2007年，2-3年里都不要去幻想了。在美国经济衰退的情况下，我认为，在未来的2-3年里，新的投资热潮不容易出现。不过，由于国内整体经济还在上扬，开发商只要资金没有问题，他还没有完全丧失信心。所以，现在的情况很可能是，房价会在高位震荡，等需求和收入慢慢追上来，才会重新上涨，这个过程我估计也要2-3年才可以完成。

【南都周刊】：在一些一线城市，仍有不少开发商不愿降价卖房，他们觉得再撑一段时间，市场就会回暖。

【施永青】：开发商认为现在的价格是低价是一个严重的概念上的错误，现在的价格还是高价，不是低价。如果美国经济出现衰退，还会有更低的价格出现。

【南都周刊】：在企业发展策略上，你认为目前内地房企应该如何规避泡沫破裂的风险？

【施永青】：首先看企业的财务状况，如果负债率高，就要尽快把楼盘卖出去。其次，如果企业财务稳健，负债率低，目前可以考虑买地了。因为，地价永远都是走在房价前面，涨的时候，地价比房价涨得快，但跌的时候，地价也比房价跌得快。低迷时期买地，是最便宜的。

【南都周刊】：中原有如此好的发展，为什么迟迟不上市？

【施永青】：我的合作伙伴不赞成，我自己又不热衷，所以就不上喽(笑)。而且，上市不一定是所有公司都要走的路，如果只知道上市一条路，那就太窄了，公司发展有很多路可以走。中原以前有贷款额度，但从来没用过。

【南都周刊】：但一般来说，上市可以使公司有更多的资金去扩张。

【施永青】：我们不贷款，这些年来发展也很快嘛，1978年，我们年佣金收入不过百万，到了1998年，就是几个亿，到了去年，是64个亿。企业发展快不快，资金不是重点，班底才是关键。在现代社会，资金越来越不值钱，关键看你有没有能力用好它。

【南都周刊】：创办免费地铁报《AM730》，是出于何种考虑？是个人兴趣，还是公司策略？

【施永青】：我在2005年创办了《AM730》，全凭个人兴趣，当时觉得免费报纸应该有发展空间，想尝试一下不同于一般纸质媒体的运作模式，所以就办了这份报纸。从去年6月份开始，这份报纸已经开始收支平衡了。

【南都周刊】：国内很多房地产企业，像万科之类的品牌，都带有明显的西方精神，但是，中原集团却是一个中国民族特色非常鲜明的企业，为什么选择了“无为而治”？

【施永青】：在中国的哲学里，我自己研究老子多一些，我认为他的学说更加辨证。我觉得，只有在“无为”的状态下，员工才有精力去更加创造性地做事，才能获得更大的满足感，一般企业比较强调执行力和控制力，每个员工都被看成是流水线上的螺丝钉，但是这样，员工没有太多的成就感，也不会爆发更大的创造力。我们是出于对个人的尊重才搞无为而治的，从这些年的经验来看，我们认为，无为而治的公司，赢利能力和学习能力特别强。

【南都周刊】：今年是中原集团30周年庆典，也是你从业30周年，回顾这30年的楼市沉浮，有什么感想？

【施永青】：其实在历史上，香港股票经纪人的地位要比地产经纪人高得多，他们曾经在社会上扮演了很重要的角色，而房地产经纪人的地位却是相当低，我在1978年决定做地产经纪的时候还被笑话成“切皮条”的(笑)。但是30年过来，如今香港本地的股票经纪都被外资像大摩、雷曼兄弟等打败了。但是中原集团经过30年的努力，不仅令香港房地产经纪的运营模式改变了，也使房地产经纪人的社会地位提高了。现在房地产经纪市场虽然也有不少外资进入，但他们的市场占有率都赶不上中原集团(中原集团加上利嘉阁，在香港房地产交易市场的占有率达到30%)。作为华资地产经纪，我觉得，我没有给香港丢脸。

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