房产中介低迷市场的生存发展宝典（2）

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房产中介低迷市场的生存发展宝典（2）
文摘来源:新浪博客阅读:9444次 [08-10-23]

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唐．史俊汉——说不，比说好，更容易让你赚钱
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——这是连续四年获选为美国《休斯敦经济周刊》（Huston Business Journal）最佳房地产经纪人唐．史俊汉（Don Stringham）的销售心法。

他主攻市价在五十万美元到三千万美元（约合新台币一千五百万到九亿一千万元）的住宅房地产，这种对象在美国交易的佣金仅六％，一笔交易从开始喊价到完成，往往耗时三到五个月，比不上位于纽约市等大都会的商用房地产交易，一年只要成交一笔，就会有百万美元以上收入。

师承「赛局理论」大师奈勒托夫（Barry Nalebuff）的史俊汉，是耶鲁大学的管理硕士。将赛局理论运用在在房仲销售上，一方抬价，一方杀价，就像一场赛局，看最终是谁先找到买卖双方共同的期望价值。

说不！一度喝西北风的新手，如今年佣金达四千五百万元

这样的市场特性，取决表现优劣的是案件成功机率。有趣的是，史俊汉相信，提高交易成功机率的要诀，并不是说「好（Yes）！而是说不（No）！」

他初入行时，因为不懂得说「不！」犯了新手说「好好好！」的毛病，曾经十个月拿不到一个案子，没有佣金收入，只能喝西北风。

为什么说「不」，才好拿下案子？关键在顾客心理。

卖方总是希望卖到最高价格；相对的，买方总是希望付出最低的价格。此时中介的角色很微妙，「当你（指中间中介）说『不』的时候，买卖双方因为担心破局，反而可以创造谈判空间，进而拉近买卖双方期望，避免交易不能成局的损失，」他表示。

双方的交会点是变动的市场价格，而中介的角色就是创造这个交会点。
在十位全球顶尖经纪人之中，来自美国的史俊汉在房地产经纪的资历最浅，但他入行六年来，经手的房地产交易市值超过十亿美元（约合新台币三百亿元）。

光是去年，史俊汉的佣金收入就超过一百五十万美元（约合新台币四千五百万元）；而在美国，房地产经纪人的平均收入约为五万美元，只有不到一％的人可以赚到超过二十万美元，史俊汉的成绩竟然是他们的七到三十倍不等。

难怪，他所在市场的当地媒体，美国《休斯敦经济周刊》自二○○四年就把他选为最佳房地产「强棒」经纪人，指他做销售像是棒球赛中的强打，是当地房地产交易的好手。

史俊汉说话的表情笑咪咪的，丝毫没有架子，尽管有名校耶鲁大学管理硕士的学历，却没有菁英知识分子典型的锐利；可是，谈到「交易」，他的作风却透着强势。

说不！能探询出买卖双方意愿，避免交易不能成局的损失

几个月前，他与部属一起去谈一笔交易，结果市价约一百万美元的对象，卖方要卖一百三十万元，史俊汉马上说，「不！」他的同事非常失望，认为应该先接下案子才对。

「新手经常认为，说好是为了满足案主的需求，其实不然，」他表示。

其实，说「不」也可以探询出买卖双方的意愿。许多卖方在出价时，其实并没有真正想要交易，他只是拿这个出价，去与其它的中介谈。看他听到「不！」的反应，大概就可以判断交易未来成功的机率，与需要的谈判时间。

史俊汉经常以赛局理论做为分析案件成功机率的工具。他表示，如果套用「赛局理论」，出价不合理的卖方，如果不改变意愿，买卖就不会成局，中介也不必浪费时间。只有当买卖方的意愿有撮合空间时，才有投入精神的必要。

在耶鲁大学就读时，解出不同的赛局是史俊汉在MBA的功课之一。
说不！反而增加客户对你的信任　上半年在空头中逆势成长八％

房地产交易是一个必须花费数月，甚至数年建立中介与卖买方关系的过程，很像是另一位「赛局理论」大师谢林（Thomas C. Schelling）在「谈判理论」中，讨论在谈判中如何建立「可信的承诺」。「有时你说了『不』，表面上看起来是失去客户，事实上却可能是信赖关系的开始，」史俊汉表示。

他举例，有一名他的客户，原本谈好要买一件价值百万美元的房地产，但在签约之前，他无论如何就觉得不安，史俊汉并没有为了赚佣金而去说服他，这个对象的好处是什么，反而跟他说，「尽管你可能失去订金，但绝不要因为这笔交易而让你睡不好觉。」

表面上看起来，史俊汉在最后一分钟失去了数万美元的佣金，但是后来这位客户在一个半月后又来找他，成功完成另外一笔交易。

因为勇于说「不！」当一般美国房地产经纪，交易成功机率只有六○％时，史俊汉手上的案件，成功率几乎到达九五％。

依据休斯敦房地产经纪协会（HAR）的报导，次贷风暴发生以来，德州当地的房地产，依据售价高低，整体销售下降了一一％到二○％不等。在市场如此困难的情况下，史俊汉领军的部门所完成的交易金额，今年上半年还较去年同期出现了八％的成长。

「事实上，我现在说『不』的次数，远较不景气之前来得更多了。」史俊汉说，他在房市多头时，大约只对二○％的案子说不；次贷风暴之后，他对三○％到四○％的案子说不。

「说到底，买卖其实最重要的，并不是房子的价格，或是本身的条件，而是管理期望。」史俊汉说。

这时再加上专业知识，以及所有顶尖经纪人都有的勤奋不懈，你自己本身才可能成为赛局赢家。谈判高手卖方抬价、买方杀价时，懂说「不」的房地产经纪人，更容易创造出谈判空间。

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