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2009地产宏观形势分析与预测[节选]

文摘来源:郎咸平博客 阅读:9075次 [09-2-11]   中介管理培训班   中介管理制度大全   客户留言

。。。我们的楼市也是二元经济的产物,根据一些学者做的研究,发现深圳资金炒地产资金7%是外资,其中6%是港澳台资金,只有1%是真正的外资,93%都是内资,什么意思?那就是我07年所说的,深圳房价为什么上升这么快?因为深圳企业倒闭数目应该是越来越多。这就是当时所谓的奇怪推论,也就是深圳房价翻几翻的缘故。制造业资金流入楼市的结果通常是进入高档楼盘,所以高档楼盘价格拉高之后,附近中低档楼盘随之水涨船高。所以真正有泡沫的是中低档楼盘,而不是高档楼盘,这种现象就很可怕,由于高档楼盘拉抬速度过快,使得后续大量资金竟然慢慢进入了整个结构错乱的房地产市场,就是以中高档收盘为主,这个现象是非常让人遗憾的。所以今天我跟大家演讲的,这种楼价上涨的后果使我们地产商产生误判,误判的结果,是大量资源被这种高档楼盘,或者中高档楼盘所锁定,大量资源进入这种楼盘,一旦萧条之后,使这种楼盘产生严重的供过于求的现象,而农民工这样的弱势群体根本买不起,你再怎么跌还是买不起,因为我们整个房地产资源就误导到了结构性的扭曲上面去了,那就是以中高档为主,加上政府提倡的经济适用房和廉租物,这样造成的差距就更大,实际上真正的农民工还是买不起。这就是绝对扭曲式的超额供给,这种超额供给更可怕。11月份开始的金融海啸威胁,使得地产商的资金链变得非常紧张,结果就是09年开始由于误导到这个行业,使得 09年开始的地产没有大面积的新楼盘推出,没有大面积的新楼盘重新开始构建,这个就非常危险,现在不是楼价跌不跌的因素,而是09年政府要如何刺激大面积的构建地产。否则这个冲击是不可想象的,这就是09年的地产危机。地产危机来源就是我刚才讲的,这里是超额供给,这里是超额需求,两个没有连在一起。如果你这么理解房地产市场跟股票市场,你会发现这两个市场的驱动因素就是二元经济,你只要把二元经济彻底理解了,未来的股价、楼市走势非常容易判断。。。


  
 

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